עצמאות הייצוג המשפטי של בעלי הדירות בפינוי בינוי

1. מי הלקוח ומי מוסמך לתת הוראות

בעסקת פינוי בינוי נהוג שהיזם נושא בשכר טרחת עורך הדין של בעלי הדירות. מכאן עלולה לצמוח טעות: אם היזם משלם, אולי הוא גם מזמין השירות. מבחינה מקצועית, השאלה נבחנת לפי זהות הלקוחות, ההתקשרות וההרשאה. בעלי הדירות שהסמיכו את עורך הדין הם לקוחותיו; מקור התשלום אינו מקנה ליזם זכות לקבוע את העצה המשפטית שתינתן להם.

הסכם הליווי וייפויי הכוח צריכים לשקף זאת במפורש. יש להגדיר את היקף השירות, את דרך קבלת ההחלטות ואת סמכויות הנציגות. עצם בחירת ועד בניין או נציגות אינה מוכיחה שכל בעל דירה מסר אותה הרשאה, ובוודאי אינה תחליף לבירור הסמכות לחתום על העסקה בשמו. בהליך ממושך, עמימות בשאלה מי רשאי להורות לעורך הדין עלולה להפוך למחלוקת מהותית דווקא ברגע של החלטה חשובה.

2. נאמנות מקצועית היא חובה משפטית

סעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, התשכ״א–1961, מעגן את חובת עורך הדין לפעול לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות. כלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), התשמ״ו–1986, מחייב ייצוג נאמן ומסור, ללא מורא ותוך שמירה על הגינות וכבוד המקצוע; כלל 14 מסדיר את איסור הייצוג במצב של חשש לניגוד עניינים ואת סייגיו.[1]

בע״א 37/86 לוי נ׳ שרמן הובהר כי אחריות עורך הדין כלפי לקוחו עשויה להישען הן על הבסיס החוזי והן על הבסיס הנזיקי, וכי נדרשת רמת מיומנות וזהירות מקצועית מתאימה. בפינוי בינוי, היישום המעשי של עיקרון זה מחייב יותר מהעברת נוסח ההסכם לחתימה: צריך להסביר את הסיכון, לזהות חסרים ולהציג לבעלי הדירות החלטות שהם מסוגלים להבין.[2]

3. הנחיות הרשות מחדדות את ההפרדה מהיזם

במסמך הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מדצמבר 2022, שהוכן בתיאום עם לשכת עורכי הדין, הודגש כי בעלי הדירות בוחרים את עורך הדין וכי חובת הנאמנות היא למי שהסמיכו אותו. המסמך מפרט גם מצבי ניגוד עניינים, ובהם ייצוג בעלי הדירות והיזם באותו פרויקט, וכן הסדרי התקשרות ושכר טרחה שנועדו לשמר את ההפרדה ביניהם.[3]

יש להבחין בין המקורות: חוק וכללי אתיקה מחייבים אינם זהים במעמדם למסמך הדרכה, הכולל גם המלצות. ואולם, ההבחנה אינה מפחיתה מהצורך לבדוק עצמאות בפועל. העובדה שנחתם טופס כללי בדבר הסכמה אינה מחליפה בחינה של האיסור הספציפי ושל טיב הקשר בין עורך הדין ליזם. יש לבחון גם קשרים בפרויקטים אחרים, ולא רק את הכותרת שבה מוגדר התפקיד בפרויקט הנוכחי.

4. מנגנון שכר הטרחה צריך לתמוך בעצמאות

המסמך הממשלתי מבחין בין התקשרות עורך הדין עם בעלי הדירות לבין התחייבות היזם לשאת בעלותה. הוא קובע כי הסכם שכר הטרחה יהיה עם בעלי הדירות, וכי המשא ומתן עם היזם על שכרם ינוהל על ידם; הוא ממליץ גם על אבני דרך התואמות את התקדמות הפרויקט. אין להציג תשלום ישיר מטעמי נוחות כהתקשרות מקצועית עם היזם.[3]

מבחינה חוזית, ראוי להסדיר מראש מה נכלל בשירות ומי בודק שהושלמה אבן הדרך לתשלום. יש לתת מענה לעיכוב בפרויקט, להחלפת היזם, לצורך בתיקון מהותי של ההסכם ולסיום הליווי. מנגנון שמשאיר את עורך הדין תלוי בהחלטה בלתי מוגדרת של הצד שמולו הוא נדרש לנהל משא ומתן עלול להכביד על מילוי תפקידו. הסדרה ברורה משרתת גם את בעלי הדירות וגם את הוודאות התקציבית של העסקה.

5. עורך דין של צד אחר אינו תחליף לייצוג עצמאי

ע״א 2625/02 נחום נ׳ דורנבאום עסק בעסקת הלוואה שעוצבה כמכר מותלה של דירת מגורים. בדעת הרוב הוכרה אחריות עורך הדין בנסיבות המקרה, בהתחשב ביחסים שנוצרו, באמון ובהרשאות שניתנו לו. חשוב לדייק: השופט ריבלין חלק על מסקנת החבות, והנשיא ברק והשופטת חיות לא קבעו חובת ייעוץ כללית של כל עורך דין לכל צד שכנגד.[4]

המסקנה לבעלי דירות היא שאין לבסס החלטה על ההנחה שעורך הדין של היזם ממילא מגן גם עליהם. חובה אפשרית של זהירות כלפי מי שאינו לקוח, בנסיבות מסוימות, אינה זהה לחובת הנאמנות של עורך דין שנשכר לנהל עבורם את המשא ומתן. יש הבדל בין הסבר על מסמך שנוסח מטעם הצד השני לבין בחינה עצמאית אם ראוי להסכים לתנאיו.

6. גם בתוך קבוצת בעלי הדירות נדרשת בחינה פרטנית

ייצוג משותף של בעלי דירות אינו מבטל הבדלים ביניהם. קשיש המבקש חלופה אחרת, בעל דירה הזקוק להתאמות נגישות או מי שטוען לזכות ייחודית מעלים שאלות שאינן נפתרות בהצבעה על אינטרס כללי. לעיתים ניתן להסדיר את הפער בתוך המנדט המשותף; לעיתים המחלוקת מחייבת בחינת ניגוד עניינים ואף ייעוץ נפרד. אין לתת מראש תשובה אחידה בלי לבדוק את הזכויות ואת מערך ההרשאות.

רגישות מיוחדת נדרשת כאשר נשקל הליך נגד בעל דירה מתנגד. הנחיות הרשות מדצמבר 2022 מורות על הפרדת הייצוג בתביעה כזאת מעורך הדין המלווה את בעלי הדירות או מעורך הדין המייצג את היזם בפרויקט, לרבות משרדיהם. מעבר להפניה להנחיה, בכל מקרה יש לבדוק מי היה לקוח, איזה מידע נמסר במסגרת הייצוג ומהן החובות החלות כלפיו.[3]

גם העברת מידע לנציגות מחייבת שיקול דעת. הצורך לנהל פרויקט משותף אינו מצדיק כשלעצמו הפצת מידע רפואי או פרטים אישיים של בעל דירה בקבוצת הבניין. כלל 19 לכללי האתיקה מחייב שמירת סודיות בכפוף לתנאיו. לכן ראוי להפריד בין עדכון ענייני על הסוגיה שבטיפול לבין חשיפת החומר האישי שעליו היא מבוססת, ולברר את ההסכמה הנדרשת לפני שיתוף.[1]

7. עצמאות ניכרת באיכות קבלת ההחלטות

לדעתי, השאלה המועילה ביותר לבעלי הדירות היא אם הם מקבלים תמונה שמאפשרת החלטה מודעת: מה מובטח, מה תלוי בתכנון או במימון, מה נותר למשא ומתן ומי נושא בסיכון אם ההנחה לא תתממש. גם החלטה חיובית לקדם עסקה צריכה להתקבל לאחר שהחסרים הוצגו, ולא בעקבות טשטושם.

ליווי משפטי עצמאי נבחן לאורך חיי הפרויקט: בשלב בחירת היזם, במשא ומתן, בבדיקת תנאי הפינוי והבטוחות, ובהתמודדות עם שינויים. תפקידו של עורך הדין הוא להביא את עמדתו המקצועית לבעלי הדירות ולהגן על זכויותיהם במסגרת ההרשאה שקיבל. שכר טרחה המשולם בידי היזם אינו משנה את נקודת המוצא הזאת.

המאמר מציג מידע וניתוח כלליים ואינו מחליף בדיקה של הדין, ההסכם והנסיבות במקרה מסוים.